Secondo la definizione del codice civile il mutuo è un contratto con il quale una parte (banca) consegna una determinata quantità di denaro all'altra (cliente mutuatario) che si obbliga a restituirla alla scadenza concordata del mutuo stesso.
Nel campo immobiliare il mutuo è un finanziamento a medio lungo termine, cioè di durata superiore a 18 mesi, di norma finalizzato all'acquisto, costruzione, ristrutturazione di un immobile.

L'ipoteca è la garanzia reale richiesta dalla banca per la concessione del mutuo oltre ad eventuali garanzie personali e/o reali accessorie.

Il credito fondiario

Il credito fondiario (attualmente regolamentato dalla Legge Bancaria introdotta con il D.L.G. 1/9/1993 n. 385 al Capo VI dedicato a "particolari operazioni di credito" - Sez. I - del Titolo II, agli artt. 38-42 e dalle "Istruzioni di Vigilanza" della Banca d'Italia assunte in conformità alle deliberazioni del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio) ha per oggetto la concessione di finanziamenti (mutui, anticipazioni e aperture di credito) garantiti da ipoteca su beni immobili sino al 80% del loro valore.
Il consolidamento delle ipoteche iscritte a garanzia di crediti fondiari avviene allo scadere del decimo giorno dall'iscrizione. Decorso tale termine le ipoteche non sono più assoggettabili a revocatoria.

Nell'ambito del credito fondiario, il mutuo edilizio ha per oggetto la concessione di finanziamenti destinati alla costruzione, ricostruzione, riparazione, trasformazione, sopraelevazione e recupero immobili, sia abitativi che non abitativi, entro il predetto limite dell'80% del costo di costruzione (ivi compreso il costo dell'area) o delle spese sostenute per la realizzazione degli altri programmi ammissibili.

I mutui edilizi vengono, di norma, erogati con somministrazioni rateali in preammortamento, o con erogazioni parziali in ammortamento in base a stati di avanzamento lavori debitamente controllati dalla Banca. L'ammontare di ogni erogazione viene stabilita mantenendo il rapporto percentuale sussistente tra l'importo concesso e i costi.

In caso di immobile che preveda più unità il mutuo può essere frazionato in lotti con attribuzione di quote di debito e di ipoteca. Il frazionamento può avvenire all'erogazione del mutuo o successivamente con apposito atto.

La durata del mutuo può essere dai 2 a 15 anni, può essere contemplato un periodo di pre-ammortamento (pagamento della solo quota interessi ) per un periodo massimo di 2 anni; la periodicità del rimborso è mensile, trimestrale o semestrale; il Tasso d'interesse può essere fisso o variabile.